部分共有人擅自签订的房屋买卖合同效力如何？

裁判要旨：未经共有权人同意擅自处分共有房屋，侵犯了共有权人共有权利的，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

案情简介

李某和雷某系夫妻关系，婚后二人在北京市全款购买了一套房屋，登记在了雷某名下。2009年8月19日，雷某未经李某同意，擅自与张某签订房屋买卖合同，约定将该房屋以50万元价格卖与张某，张某于合同签订当日一次性付给雷秉欧49万元，剩余1万元在雷某配合自己办完产权手续的当天给付，双方还同时约定了违约条款。李某对此毫不知情。后因雷某未能依约办理产权变更登记，李某起诉至法院。请求法院判令：1.确认房屋买卖协议有效；2.雷某协助办理产权变更登记。

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案情解析

1.无权处分？——部分共有人擅自签订房屋买卖合同的行为定性。

无权处分是指行为人没有处分权，但以自己名义对他人财产实施的处分行为。无权处分行为的主要特征是财产处分权的欠缺，主要包括两种情形：一是无所有权而进行处分，如将他人之物出卖或出租；二是处分权受到限制，如未经共有人同意而处分与他人的共有财产。如行为人欠缺处分权，但实施了处分他人财物的行为，且该行为具有违法性，则构成无权处分。对于夫妻共同财产来说，没有约定即为共同共有，夫或妻未经另一方同意，擅自处分均属于无权处分。

本案中，涉案房屋系雷某与李某的夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李某同意擅自与张某签订房屋买卖合同处分该房屋的的行为，侵犯了李某的共有权利，构成无权处分。

2.合同有效？or无效？——因无权处分合同的效力问题

关于无权处分合同的效力问题，理论界与实务界一直有不同的观点。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从该条法律规定来看，无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效，而是处于效力待定状态。只有经房屋所有权人追认或者无处分权的人订立房屋买卖合同后取得处分权的，则合同有效；反之无效。

但是，《Z高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，该条款认为无权处分的买卖合同是有效的。

笔者认为，应将无权处分行为划分为债权行为和物权行为两个阶段：第一阶段为处分财物而缔约形成的债权行为；第二阶段为实现财物所有权转移的物权行为。探讨无权处分买卖合同的效力应对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。《合同法》第五十一条的 “该合同有效”实际指“该处分行为有效”，真正效力未定的是处分物权行为，而非债权行为，即非合同的效力未定。因此，本案中基于雷某和张某真实意思表示签订的不违反法律及不损害社会公众利益的房屋买卖合同，可以认定为有效。

3.无权处分的房屋买卖合同有效，房屋能否过户？

根据《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。买卖合同有效，出卖人应当向买受人履行交付房屋的义务，并且进行房屋转移登记手续。本案中，雷某与张某之间合同有效，雷某可向张某要求继续履行过户义务。如因履行不能导致房屋不能过户的，张某可向雷某主张违约赔偿。