补充一下我说的信心贴。

现在是买方市场，刚需也可以抱着捡漏的心态慢慢买，比市场价低20-30%再下手，碰不到捡漏的，就继续租房过度。投资就暂时不要碰了，钱留在手里观望。

不说教，不回应任何人，那为啥要发帖？非要出来丢人现眼？

你都说了几次自己年纪大了，判断力不行了。既然不行了，就不要指点江山夸夸其谈，网上一再被打脸，虽然不疼，但是也很窝囊啊！

知行合一，有啥想法就去做，光说不练没用！看好哪些房子保值会回暖会反弹，趁现在没人和你抢，就多多入手多多布局！

没人认为“房子失去投资属性就会一文不值”，也没人说“房子白送也没人要”。。说话太极端了不好。。

笑死！你是多么的有家国情怀，担心gj会完蛋。。房地产这根支柱已经被抛弃了，领导们都不担心，你担心个啥？

可以肯定的是guo jia在怎么着也不会完蛋

房子涨了几十年，就不是只涨不跌了。

跌了几年就喊没有只跌不涨的了？

我的房子出租2012年最高，到现在以及租金跌不少了。

但是不是代表有迹可循了呢？

实际上正常。

房子那时少，现在多少。

那时新，现在旧。

投资一怕路径依赖，这个依赖，会蒙蔽双眼。如同刻舟求剑。路径依赖也会被更上一层的收割者利用起来收割你。

投资二怕情绪化，各种信息，或没能力分辨，胡乱选择；或分辨错误，选择错误。

投资三怕屁股决定脑袋。因为自己的位置，自己的角度，自己的利益，忽视对其他信息的考量。

不知道阁下表现出来会犯几条？

我经历过利率打七五折，利率上浮20%，现在利率低至3.25。未经历过存款利率90年代到10%。国外零利率也很多。

现在的租房收益不代表将来一层不变。我话放在这里，武汉将来不少房子，租不出去。租不出去，卖不掉时，拿那什么谈租金回报率，拿什么和现金存款比收益？

为什么会这样？

多看看，多走走。

以现在的经济形势，不知道熬到几年。

但是以当前的情况。傻子才背几十年的贷款买一个难租，难住的房子。你不要说市场上没有这样的房子。

谁能保证现在自己贷款几十年的房子，将来不会成为这样的房子？新房一直会出。

这次我朋友买房。我一起去看。我还以为只能贷款到65岁。农行贷款员告诉我，贷款能到90岁。真是让让大跌眼镜，一查确实：

在实际操作中，银行可能会根据贷款人的具体情况和贷款产品的不同，对年龄限制有所调整。例如，个别银行对于房贷的年龄限制可能会放宽，允许贷款人年龄加贷款期限最多延至75岁，即年满70周岁。此外，如果贷款人与子女作为共同借款人申请贷款，年龄加贷款期限甚至可以延至90岁。

觉得房价会涨的去买吧

只是提醒一句，将来新的房子房价涨了，不代表你的房子就有人要。

我反而支持 觉得道理越辨越明，反而是那些个说点不同意见就打上黑的人，他们才是在害怕什么

净是些前后矛盾、先射箭后画靶的逻辑，房子没有了投资属性就是单纯的消费品，那还谈什么涨？消费品到手就贬值还需要讨论？还谈租售比？房租能覆盖贬值的部分吗，装修的损耗算了没有？还扯什么存款利率，存款我本金不会损失，你这消费品我卖的时候本金要打几折？武汉愿意一年拿5万租房的客户有几个？挂牌价200-300万的房子又有多少，全放到租赁市场租的出去吗？

非常赞同。最近租我5年的租户要退租了。

我手中有五十多万炒股收益也不高。

最近想不贷款，或者贷一点点款，搞套位置好的房子出租。

才发现其实并不好选择。

出现和我出租房一样，租金掉，会发生空租的情况几率比10年前大多了。

一不能路径依赖，看现在房价跌，房租收益还行，就贸然下手。

二不能只从房东角度出发，我房子位置好，装修好一点就容易出租，就能有好收益。应该从租客角度考虑一下，什么样的租客会考虑租，租多久，租金能不能好付。

三不能情绪化，因为股票收益不行，就出手房子。有没有必要那么多房子，将来怎么处理。

靠房租回报，99%的投资客都得跳楼

闷声发财就完了，没必要口舌之争，用自己的观点说服别人没意义，对错都没意思，四个字足以，挣钱才是王道

核心区域。。。。。。

我也谈了租不出去的问题了。。。。。。

事实上光谷核心关山的房价4w确实高估，3w高了，现在2w左右了，200w，一年确实能租到5w。汉口核心也差不多，租不出去，除非核心转化，现在都没金融价值了，核心转化成长江新区？我只是单纯的不信而已。

租金确实在变化，核心区域根本就没新房，这几年都在炒作外围，外围的态度我16年就出来说了，当时底下也是一顿喷。

我在那个贴里谈到躺平了，一个存量市场，谈什么投资？

这几年投啥不亏？

没谈涨啊，只谈反弹，估值修复而已。

针对大把价格要跌穿，要送的言论而已。

核心区域保值，不代表不亏，买高了一样亏。

保值的意思是保住价格体系，不蹦。。

前几年忽悠瘸了，就是这结果。

08年40块钱的中石油，价格高了，6块多的中石油，价格偏低了。但是08年40块钱的中石油，跌到6块多用了3年多时间，在6块钱的价位徘徊了12年，去年才开始涨一点点。时间会抹平涨价带来的收益。

2~2.5%的租售比明显太低啊，4~4.5%租售比的房子才是可以持有的，所以年租金5万的房子，实际价值也就110~125万。而且目前租金也是成下跌趋势，这房子明年就不值100万了

那你拿消费品谈估值修复不是笑话吗？你把房子换成手机电脑也是一样的，手机电脑也可以出租，收益率更高，你会去投资手机然后出租吗？

我现在就看核心区域的老破小，我这么想的如果租出去有2-3%的收益，将来再拆迁可以有收益。不拆迁一直能出租也行。几百套房子，我换位思考，我是租户，我是不会租的。

老破小6-10楼没电梯的。

昙华林，司门口，花黄鹤楼周边的地铁口附近，包括武昌滨江总算核心吧。

虽然是老核心。

租金和房价，过去十几年其实没有任何关系。买房子的人，愿意顶着高利率入手，看中的就是房价会涨，租金只是添头，所有的估值都是围绕着房价在展开。

现在房价下行，估值在重构，租金和房价到底是什么样的比值，没人知道。你静态的算现在的租售比，根本是刻舟求剑，几个影响因素你要考虑到

1.国家释放大量的廉租房公租房

2.租户收入不稳定，无法支撑租金，导致供给需求的平衡被打破，租金进入下跌通道。

3.大量卖不出去的房子，之前都是空置待涨，业主后知后觉发现卖不出去了，只能先进入租赁市场回血。

4.房价分化严重，大量新房户型好，公摊低，导致出租房屋的价格下跌。

你观点我是赞同的，这才是讨论。

楼上那些工业品来比的，股市来比的论调，什么要到4的租售比才有价值的论调，我就不说了，本质上就是从未拥有过的东西，他们不知道罢了，真正手上有几百万，放银行里每天利息都在降，买任何资产都亏的焦虑他们体验不到。

是的租售比的核心是能不能租，租多少？

我这个帖子其实提了无数问题，答案每个人因为认知不一样，观点不一样，但是后市的处理方式都在各自的答案里。

好比楼上有个朋友说老破小租不出去，当然，所以这属于自己回答了自己的问题。

你的答案更有深度，看来是思考了这些问题了。

我谈谈我的想法：

1：核心区域的产品，在于地段价值和产品本身价值，如果下一代产品出现，当然所有的现阶段产品都会是老破，失去价值。

2：廉租房什么的，不大会出现在核心地段，核心地段的附加价值是医疗，上班，金融，上学价值，这些价值再怎么抹杀，都在那里，如果政府大规模在人口密集区，拆掉才做的小区，全部廉租房，我就判断错了。

3：租金下降，这个确实是问题，租金下降代表着国民经济的全面退步，现在有苗头了，比如房价回到了17年，收入也回到了17年，这个命题太大了，通缩怎么办，很难回答，所以我在无数场合都表达过不折腾，保留核心资产，赌国运，实在不行就躺平的观点。

4：现阶段怎么样，每个人观点当然不一样，核心是降负债，当然不是降核心资产，如果觉得钱就是核心资产，那么知行合一，应该卖掉所有核心区域好的产品，留一套自住，追涨杀跌，我觉得这样的认知本身就不可能到实现之前的成功而已。